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不動産の価格を評価する方法
収益還元法には、DCF法と直接法の２つがある。直接法の評価額は左表下のような式で求められる。簡単で、かつわかりやすい方法である。ただ、直接法は、初年度キャッシュフローには着目するが、その経年変化や売却益についての情報はないという点で不十分な感じが否めない。不動産の価格を評価する方法としては、収益還元法以外にも、セールスアプローチである取引事例比校法や、コストアプローチである原価法がある。収引事例比
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修繕基金と積立金だけでは足りない場合
管理組合で、「１戸当たり30万円から50万円が不足しているので、○月○日までに振り込む」という決議がなされ、区分所有者は、なけなしの貯金をはたく、という事態が生じていたのである。しかし、今は状況が変わってきている。費用が足りないと言われても、すんなり不足分を補填するわけではないのだ。「修繕基金と積立金だけでは、足りない」と言って来るのは、管理組合から修繕計画を立てるように委託された管理会社である。
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ものさしの新鑑定評価基準の導入
2003年1月、不動産の鑑定基準にディスカウント・キャッシユフロー（DCF）法という欧米で取り入れられている手法を導入した。収益還元の考え方を本格的に公定価格に取り入れたのだ。日本の不動産を「将来あげる収益」という新しいものさしで再評価し、土地に市場原理を導入した。不動産の価格を評価する不動産鑑定は、昭和30年代の地価高騰を受けて制度化された。高騰の背景に住宅地の価格がいいかげんにつけられたことが
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管理組合の法人化って何？
このところ、管理組合に関する動きで注目を集めているのが、「法人化」だ。管理組合を法人化する、とはどういう意味なのか。そして、どんなメリットがあるのか、を説明しよう。管理組合の法人化といっても、管理組合を株式会社や有限会社にするのではない。営利活動を行わない「公益法人」なので、出資金は不要。法人化を決めた議事録を添えて、法務局で登記を行うのだが、その際、登録免許税はかからない。株式会社や有限会社に比
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天井が落下してきた
2009年春、夢の２階建て住宅を手に入れた会社員Ｔさん夫妻（30代）、建売住宅ながらも郊外のために広く、住みごたえは満足のいくものだったが、数力月が過ぎたある日、雨漏りに気がついた。「妻の部屋から雨漏りがし始めたんです。すぐさま住宅販売会社の担当者を呼んだのですが、その時はもう遅かった」（Ｔさん）なんと、突然、「トーン」という音とともに、その問題の部屋の天井が落ちてきたのだ。天井に溜まっていた水は
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見積書の取り方
「面白いもので駆け引きの強い建主は駆け引きの上手な営業マンを選びます。値引きを好む建主は値引きの大きな建築業者を選びます。しかし、追加工事によって穴埋めされて、結局は高い家になるのが通例です。建主が希望どおりの家を建てるには、予算と設計条件をはっきり示すことが重要です。限られた予算の中で建主の要望すべて満たすことは容易ではありません。なぜなら、建主の希望は大きく、予算は常に少ないからです。したがっ
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開放感溢れる27坪の家がみごと完成
日当たりの悪さと、そのことによる冬の寒さを解消するため、屋根に全面強化ガラスのソーラーパネルを設置して、そこから基礎部分に熱を送り、家中に暖められた空気を循環させるシステムを使用。家は基礎から暖めると熱効率もいいんです。実際に島袋家では真冬でも室温が18度以下になったことがない、とか。北向きでも南に高い建物があっても、屋根だけは平等に日が当たりますから、これは日当たりがよくない、寒い土地には有効な
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買おうとした土地で起こった出来事
素人は借家人付には、契約前の立ち退きを条件として交渉しなければならない。契約後一ヶ月以内立ち退き、などという甘いものでは、二二二〇〇〇万円の損失を覚悟しなくてはならない。私が買おうとした土地でこんなケースがあった。土地は借地権、アパートと一軒家が建っていた。アパートの方に独身の若い男性が一人、一軒家には所有者（借地権者）の二号（めかけ）さんが住んでいた。独身の若い男性は契約前に立ち退くとのことであ
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断熱性能が優れているということ
断熱性能が優れているということは、結露が生じやすいことに繋がる。これは部屋の内外の湿度差からくる当然の結果である。ひとつの進化はひとつの矛盾をはらむ。それを解決することによって高い次元へとさらに進む。ここでは防湿シートを登場させた。グラスウールをきっちりとこのシートで挟みこむ。このサンドイッチと通気のある空気の隙問で結露対策のすばらしい壁が出来た。そして、残りは開口部の処理。これは窓とドアのところ
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太陽の動きに合わせると省エネルギー住宅ができる
光熱費をはじめ、エネルギーは価格時代ですから、住むなら省エネルギー志向の住宅にしたいというのがこれまでの発想でした。ところが近年、環境問題への関心から、「環境共生住宅」の提案が盛んで、太陽エネルギーなど、きれいなエネルギーが注目されています。太陽熱利用による冷暖房、給湯はずいぶん実用化が進みました。ここでは、それ以前のパッシブソーラーの一部というとらえ方で、いかに日当りのいい家を造るか、それによっ
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お宝不動産になる可能性が高い物件とは
不動産投資には、この他にも様々な落とし穴があり、この2つの条件だけクリアしても、他の原因によってお宝不動産ではなくなってしまう可能性もあります。ただ、まずはこの基本的な2つの条件を満たさなければ、その物件はお宝不動産とはいえません。これが不動産投資で成功するための最低限必要な条件になります。つまり、お宝不動産の条件は、次の2つにまとめることができます。（1）〈借入金利率＋8％〉の実質利回りを確保す
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理に適った家である
私は、家を意識するようになって初めて冬の到来を待ち遠しく思った。それまでは、四季の中で嫌なことが思い出されるのは冬のシーズンが突出していた。中でも、寒さに関するものは最悪だった。しかし、この家には「寒さ」がないというのだ。いったいその暮らしというものはどういったものになるのだろうか？六五坪の広さがあって、仕切りのドアがほとんどなくて、家中をぐるぐる回れる間取りなのに、本当に寒さ知らずのままで暮らせ
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金融機関の説明責任の考え方はどうなっているのか
融資を実行する金融業界では、今回の金利上昇にどう対応しようとしているのかをみてみよう。少し前までの超低金利時代、金融業界は超低金利ローンの開発競争にしのぎを削ってきた。2002年にメガバンクのひとつが固定期間選択型の特約期間3年のローンに、1.0％というこれまでの業界の常識を覆す金利を設定して大きな話題を集めた。もちろん、他行のほとんどがこれに追随、1.0％にとどまらず、0.9％、0.8％と金利引
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一戸建て完成までの苦労
念願の一戸建て住居に引っ越しました。とにかく完成までが長かった。長かったといっても、建設工事の期間の話ではありません。ハウスメーカー選びから、設計完了までが本当に大変でした。どこのメーカーで家を建てるかでまず夫と意見が食い違い、最終的に3社に絞ったのですが、その3社から選ぶのですら大変でした。次はどんな外装にするかでまた話し合い。和風がいいか洋風がいいか、はたまた和洋折衷がいいか。ここは、夫が私の
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中古マンションで第二の人生を
娘のわたしと弟が実家をでたことで、両親2人で住むには一戸建てはもてあまし気味な様子だったので、住みかえを勧めることにしました。老人専用のマンションやホームといった手段も考えたようですが、自分たちのことを自分たちでできる間は普通に他の人と同じように暮らしていきたいということだったので、一戸建てを売却してもう少し交通の便や病院などの施設が充実している都心のマンションへと引っ越すことを提案しました。騒音
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業界での大きな動きは、減ることはない
白紙撤回になったものの大正製薬と田辺製薬の統合計画もあった。欧米の医薬品業界では、ここ10年間で大型の事業譲渡や合併が相次いで行われたが、その波が日本にもやってきたということである。2001年に三菱ウェルファーマとして新しく出発した同社は、もとをたどれば４社が合併してできた会社。ウェルファイドはミドリ十字と吉富製薬、三菱東京製薬は東京田辺製薬と三菱化学の医薬品部門が合併して誕生していた。卸も同様で
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製紙工業とともに古くから開けた街
石神井川が隅田川にそそぐこの周辺は明治以降、製紙、製絨、紡績、印刷、火薬、銃砲などに関わる工場や施設が数多く並んだ。王子周辺は国家政策によって、洋紙、紙幣、武器、軍服の製造のすべてを引き受けて発展したエリアであった。とくに石神井川に沿って王子から板橋に至るエリアは軍用地が多く点在し、現在は学校や公園、公営住宅などに利用されているが、一部はまだ陸上自衛隊の用地として残っている。王子工場、滝野川工場と
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日本の大都市圏の不動産価格は下落に
投資をする側の資金が枯渇したり、不動産の金融商品としての魅力、つまり値上がりや収益への期待がなくなれば、投資の熱は一気に冷めてしまい、価格は大きく下落していきます。このようなメカニズムが働くようになって、不動産価格は近年変動が激しくなっているのです。京都市などは、不動産市場としての規模はきわめて小さいものです。その小さい市場に、東京や海外からの資金が流入してくると急激に価格が上昇してしまいます。逆
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きびしい立場の地方金融機関
大手行はともかく、地方金融機関などは収益機会が少なく、余剰資金の運用も容易ではない。かつてのリンク債や不動産ファンドのエクイティ（J‐REITの投資口や匿名組合出資など）などへの投資で運用益を稼ぐしかない場合もある。確かに、不動産ファイナンスでシンジケーションローンに参加し、幹事行におんぶに抱っこであれば手間は大いに省ける。ただ、それでは地域活性化にはほど遠い。日本の金融機関は、一九九〇年代のバブ
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毎月の地代が必要
土地の借り賃として、毎月の地代が必要で、その額は２〜３万円ほどのことが多い。期限が切れるときは保証金が返され（利子は付かない）、土地を更地にして返還しなければならない。この取り決めにより、土地のオーナーには、将来、間違いなく、土地が返ってくることが保証される。定期借地権付き住宅を買うメリットは、購入するほうは、通常の分譲方法よりも安く購入でき、一方、土地のオーナーは、大事な財産である土地を手放さず
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珪藻土が湿度調整機能をもつ
なぜ、珪藻土が体にいいのだろうか。特別の魔法の土なのかと思う人も多いはずだ。珪藻土は、古代の海において育った藻の死骸が、長年蓄積して固まってできたもの。その証拠に、珪藻土の中から鯨やイルカの化石がそのままの姿で出土することもある。藻であるため、珪藻土にはミクロな孔がたくさんある。この孔が、ガスや水分をキャッチする。室内の湿気が高い梅雨時には、湿気を吸ってくれるので部屋がカラッとする。逆に、冬場で空
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「ワイドスパン」とは、何メートルのことか？
折り込みチラシでよく見かける「ワイドスパン」という表現。バルコニー側の間口が何メートルあれば「ワイドスパン」と呼べるのか？不動産用語集では次のように解説されている。建築構造物で、梁やアーチなどの２つの支点を結ぶ距離（さしわかし）のことを「スパン」という。マンションでは、バルコニー側の間口が広いタイプのことを「ワイドスパン」と呼ぶ。厳密な広さの定義はないが、通常は間口６ｍ程度が一般的なため、それより
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不動産の投機ビジネスとバブル
昔、バブル景気の頃に不動産はすさまじいほど値段が高かったのです。お金が有り余ると土地を買って別荘や一戸建てを建築しようとする人が増え、そのためにさらに地価が高騰。いつの間にか「土地を買えば買うだけ儲かる」というありえない話まで生まれました。実際は購入者の増加により値段が上がっただけで、購入者がいなくなったところで不動産が売却されたため価値が下落、すると危機感を感じた人が一斉に売り払う現象が生まれま
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ペットも飼える賃貸物件を探して
旦那が転勤することになり、10年住んでいた街を離れることになりました。家にはペットがおり、そのペットを飼える賃貸物件を探すことにしました。マンションにするか、一戸建てにするか旦那と考えて、とにかく不動産を何軒も周り、ようやくペットOKのマンションを探し出すことができました。マンションと言うよりコーポなんですが、大家さんが動物好きで、快く承諾してくださいました。引っ越し先のコーポは、小さいながらも日
ペットも飼える賃貸物件を探して... の続きを読む
中古一戸建て値引く方法
中古一戸建てを考えている人の中で、最初から値引くこと想定して見積もりを出している人は少ないでしょう。安くするにはどうしたらよいかと考えている人は多いです。でも値引きしてくださいと言えないのが現実です。では値引きすることはできないのでしょうか。また交渉しやすい物件はあるのでしょうか。ポイントの一つがどの程度築年数が経過しているかということです。発売直後よりも日がたてばたつほど安くしやすくなるでしょう
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高層マンションにある自動ドア
自動ドアは自動的に開く扉のことを言います。世界初の自動ドアとしてギリシャで上記の力で開閉した自動ドアがあるようです。日本では空母に搭載したものが最初です。この自動ドアはセンサー部分で人を感知しますが方式は結構高度な技術が必要です。なるべくであれば誤作動を起こさないようにしなくてはいけません。人が挟まれるなどもってのほかなので、安全装置は必須ともいえます。赤外線のセンサーが一般的ですが変り種として超
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小規模マンションがかかえる問題
一九九八年一一月五日、日本マンション学会東京支部の第九回セミナーで、「小規模マンションをめぐる諸問題」というテーマがとりあげられた。九三年度に建設省が実施した「マンション総合調査」によれば、戸数が二九戸以下の小規模マンションがマンション全体の約一〇％を占めているが、都心に近い世田谷区では約半数におよぶといわれている。新宿区における小規模マンションの比率は、日本高層住宅協会が実施した「首都圏高層住宅
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EPSボードの上から仕上げの方法
EPSボードの上に、ナノ単位の粒子状の液体を加えた、特殊なモルタルを下塗りします。その上に、割れ防止のネットを貼ります。弱アルカリ性のネットを使うので、モルタルを用いても溶けることはありません。ネットを貼り終えたら、もう一度、特殊モルタルをネットが薄く隠れる状態まで塗ります。そして下地がよく乾いてから、最終仕上げの上塗りに入ります。この仕上げ材も粒子が非常に細かく、通気はしますが雨水は通りません。
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借家法では借り手が有利
よく、テナントとの間で、現在はテナントの収入が安定しないので、相場よりも安い賃料で当初1年だけ契約して、1年後にあらかじめ決められた賃料に引き上げるなどという契約を結ぶ場合がありますが、このような約束事はほとんどの場合、現実には守られることがないと思ったほうがよいのです。1年後、テナントはこう言ってあなたに泣きつきます。「大家さん、当初の見込みと違ってまだ収入が不安定なんですよ。来年は考えますので
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妻子の信頼
「本当に、何もないのよ、心配だわ」結婚して十年、土地も家もなく、アパート生活をしている主婦は、大変心配そうに語る。女性は元来、保守的で、嫉妬深いところがある。十年もすると友達の中で家を持つ者が出てくると、不安、嫉妬、あせり、がこうじてくる。そうすると、「お父さんが小さく見える」ことになり、信頼感が持てなくなるケースが少なくない。「お父さんが大きく見える」のは、土地やマイホームを持ち、自信に満ち、ど
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小規模宅地を事業用にすれば相続税は安くなる
相続税法上二〇〇平方mまでの宅地は小規模宅地といい、居住用は本来の評価額の五〇％、事業用は本来の評価額の四〇％で評価できます。事業用については六〇％も評価を下げることができるのですから、非常に節税効果が大きいものといえます。ただし、事業用と認められるためには次の条件をクリヤーしていなければなりません。（1）準事業用のものは認められない。（2）アパートは10室、一戸建ての貸家は五棟以上であること（数
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恵まれたマイホーム取得の環境
「ゆとり」とは、通常、３５年返済で借りても初めの５年間は７５年返済で元利合計を出しますので、月々の返済が通常の返済金額の半分くらいにしかならない制度です。「ゆとり」返済では、２０年返済の元利均等と比べますと、明らかに半分以下です。３５年になりますと元利均等の７３％くらいですので、６年目からはそんなに増えません。しかし、この「ゆとり」は、公庫融資の収入限度である、月々の返済額の５倍を超えなければなら
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事業の撤退によるオフィスの減少と失職する人
このような経済情勢下では、工場の立地件数も頭打ち、減少傾向にならざるをえない。二〇〇九年の上期の関東経済産業局がまとめた関東圏（静岡を含む一都十県）の工場立地動向調査では、工場の新設も少なく、立地件数は前年同期に比べて半減したといい、過去最大の落ち込みとなった。このように、職場の数が減少しているのは、工場だけではない。三大都市圈だけでなく、地方都市でもオフィスの数は減少が続いている。支店経済の札幌
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念のため都道府県庁で「業者名簿」を閲覧
若干時間がかかるものの、「業者名簿」の閲覧も見逃せないポイント。宅地建物取引業を営むためには免許が必要で、免許を取得し、更新するには行政への届け出が不可欠になっている。複数の都道府県で活動する場合には、国土交通大臣の、単一の都道府県の場合には知事の免許が必要で、国土交通大臣認可の場合には国土交通省に、都道府県知事認可の企業に関しては当該都道府県庁に、届け出内容を掲載した「業者名簿」が備えられており
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北側隣地境界による斜線制限の解決法
隣地境界線による斜線制限のうち、一戸建て住宅に大きな関係があるのは、第一種住居専用地域における北側隣地境界による斜線制限である。これは、北側の隣地の日照をできるだけうばわないようにするための制限で、まず、北側隣地境界線に五mの線を立ち上げ、そこから一・二五の勾配の線を引き、この線の外側に建物が突出してはならないというものである。敷地のなかで、建物をあまり北側の隣地境界線に寄せて建てようとすると、こ
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コンクリート造の外壁
コンクリート造の外壁としては、コンクリート打ち放し仕上げ、石貼り、タイル貼り、吹き付けタイル、金属パネルなどがあげられます。このうち、吹き付けがもっとも安価ですが、そのほかは、設計仕様や材料の調達ルートによってコストに変動があります。とくに気をつけなければならないのが、コンクリート打ち放し仕上げで、これはデザイン的に人気が定着していますが、設計施工がもっとも困難な外壁仕様なのです。というのも、打ち
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