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不動産の価格を評価する方法
2011.10.28
収益還元法には、DCF法と直接法の２つがある。直接法の評価額は左表下のような式で求められる。簡単で、かつわかりやすい方法である。ただ、直接法は、初年度キャッシュフローには着目するが、その経年変化や売却益についての情報はないという点で不十分な感じが否めない。不動産の価格を評価する方法としては、収益還元法以外にも、セールスアプローチである取引事例比校法や、コストアプローチである原価法がある。収引事例比較法は、近年の類似不動産の売買価格から評価額を算出する方法で、売却時のキャッシュフローとキャップレート（に焦点を当て、価格形成要因比較を行う方法である。
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時間の概念については、参照する取引事例の売買時点という過去の時点から現在までの時間は考慮するものの、現時点から将来の売却予想時点という時間は評価に含まれない。また、もちろん将来のキャッシュフローにはまったく着目しない。建物の評価に利用される原価法も、インカムキャッシュフロー、売却キャッシュフローのどちらも考慮しない、独立した評価方法である。